Modifiche introdotte dalla legge 132/2015
Con la conversione in legge del D.L. 83/2015 (legge 132 del 6/8/15) è stata innovata la disciplina relativa ai processi fallimentari ed esecutivi, ambiti che riguardano la nostra categoria professionale chiamata ad operare nell'ambito delle procedure come esperto stimatore, CTU e custode giudiziario.
Le novità introdotte hanno toccato in toto i processi, riformando taluni aspetti degli stessi in modo sostanziale, le cui ricadute pratiche andranno valutate alla luce dell'applicazione sul campo da chi opera in questi procedimenti in modo più continuo del nostro (avvocati e commercialisti).
Per quanto riguarda i geometri, come detto sopra nel ruolo principalmente di stimatori, le modifiche sono di peso specifico rilevante e, purtroppo, non tutte positive.
Passiamole rapidamente in rassegna, ricordando che la legge 312 del 2015 ha variato gli articoli del C.P.C. e delle disposizioni attuative dello stesso:
a) relativamente alla determinazione del valore dell'immobile il legislatore indica che, all'art. 568 C.p.C. ..... nella determinazione del valore di mercato l'esperto procede al calcolo della superficie dell'immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute.», fornendo una viatico da seguire per l'ausiliario giudiziario. E' mancato nella riforma (ma sarà la prassi e, forse, i singoli Giudici a dettagliare meglio) un chiaro riferimento alle ormai consolidate indicazioni, in materia di estimo, dettate dalle I.V.S. (International Valuation Standard) ed alle metodologie internazionali che utilizzano i criteri della comparazione di mercato (Market comparison approach), del criterio finanziario,(Income Approach) o del metodo dei costi (Cost Approach). L'introduzione degli adeguamenti della stima in considerazione dell'uso, manutenzione, vincoli ecc. rimarca l'importanza di tali aspetti che, ad onor del vero, spesso fanno già parte dei quesiti forniti dal Giudice.
b) relativamente ai tempi, la modifica dell'art. 569 C.P.C. ha ridotto il termine assegnato all'esperto stimatore da 120 giorni a 90 giorni, comprensivi dell'invio a creditori ed esecutati, restringendo così in maniera significativa il tempo concesso all'ausiliario e, molto probabilmente, favorendo le richieste di proroga vista la mole di verifiche da svolgere.
c) all'art. 173 bis delle disposizioni attuative del C.P.C., il legislatore entra nel merito del contenuto della relazione peritale, aggiungendo ai 6 punti originari, le seguenti precisazioni:
in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell'articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'articolo 40, sesto comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall'articolo 46, comma 5 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria; Verifiche spesso già effettuate dal perito nominato ma con particolare attenzione alla possibilità di riapertura dei termini del condono edilizio (rif. art. 40 Legge 47/85) entro 120 giorni dal decreto di trasferimento.
L'esistenza di gravami ...da censi, livelli o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;
indicazione in perizia de ....l'importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato.
d) All'art. 161 C.P.C. è stato aggiunto "Il compenso dell'esperto o dello stimatore nominato dal giudice o dall'ufficiale giudiziario e' calcolato sulla base del prezzo ricavato dalla vendita. Prima della vendita non possono essere liquidati acconti in misura superiore al cinquanta per cento del compenso calcolato sulla base del valore di stima"»; La portata delle novità è, a parere di chi scrive, negativa e inviterà molti periti nominati ad agire con cautela nell'accettazione dell'incarico.
Infatti il compenso definitivo del perito non sarà più calcolato sul prezzo stimato dallo stesso esperto ma sul prezzo realizzato dalla vendita del bene pignorato, con la assai probabile conseguenza che la base di calcolo sarà notevolmente più bassa (attualmente gli immobili appetibili sono venduti al 2° o 3° incanto, i meno commerciabili al 5° o 6° o spesso rimangono invenduti), trovando nell'applicazione delle tariffe ex art. 13 D.M. 30 Maggio 2002 una diminuzione decisa dei compensi. Il pagamento avverrà pertanto a vendita effettuata (ed i tempi sono attualmente molto lunghi) e l'acconto non potrà essere superiore al 50% della notula predisposta dall'esperto alla consegna della perizia (presumibilmente calcolata sul valore stimato).
Dalla veloce rassegna delle modifiche introdotte dalla legge 132/2015 si può desumere l'intento del legislatore volto al contenimento delle spese delle procedure (riduzione dei compensi) ed alla riduzione dei tempi (termine di consegna elaborato); l'applicazione delle nuove norme ci dirà se i desiderata delle misure approvate saranno soddisfatte e, sopratutto, andranno di pari passo con il mantenimento dell'alta qualità professionale a cui è chiamato l'esperto nominato, nello svolgimento del proprio mandato.